Разъяснение законодательства для застройщиков № 214-ФЗ, № 218-ФЗ

Разъяснение законодательства для застройщиков № 214-ФЗ, № 218-ФЗ

Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает особый порядок государственной регистрации, разделенный два разных этапа, которые проходят застройщики:

-Регистрация договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — это обязанность застройщика.

-Регистрация права собственности на построенный объект — это итоговая процедура для передачи квартир дольщикам.

Алгоритм для застройщика в рамках 214-ФЗ.

Этап 1. Регистрация первого ДДУ, до того, как застройщик начнет продавать квартиры, он обязан:

Зарегистрировать право собственности или аренды на земельный участок.

Получить разрешение на строительство.

Процедура для застройщика:

В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона № 218-ФЗ (о регистрации недвижимости), застройщик обязан подать в Росреестр заявление о государственной регистрации первого договора долевого участия в отношении конкретного объекта.

Вместе с ДДУ подается пакет документов, подтверждающий соответствие проектной декларации. Росреестр при регистрации первого ДДУ одновременно вносит в ЕГРН запись об обеспечительном обязательстве (залог в силу закона в пользу всех дольщиков). Земельный участок и строящийся объект считаются находящимися в залоге у дольщиков до момента ввода дома в эксплуатацию.

Этап 2. Регистрация права собственности застройщика на объект (После ввода в эксплуатацию).

Шаг 1. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который подтверждает, что дом построен.

Шаг 2. Технический план

Застройщик заключает договор с кадастровым инженером для изготовления технического плана здания и помещений (квартир, машино-мест).

Шаг 3. Подача заявления в Росреестр

Застройщик подает заявление о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на многоквартирный дом (МКД) как на единый объект недвижимости.

Срок: в течение 1 месяца с даты выдачи разрешения на ввод (согласно ч. 1.1 ст. 16 Закона 214-ФЗ). Если застройщик не подаст документы в этот срок, он обязан выплатить дольщикам неустойку (пени) за каждый день просрочки (в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены ДДУ).

Шаг 4. Погашение записи о залоге (Ипотеке в силу закона)

После того как застройщик зарегистрировал свое право на МКД, запись об обременении (залоге) в пользу дольщиков погашается Росреестром одновременно с регистрацией права застройщика.

Этап 3. Регистрация права собственности дольщиков (Передача объектов)

После регистрации права на МКД застройщик подписывает с дольщиками Передаточный акт (или иной документ о передаче объекта). В течение 7 рабочих дней с момента подписания акта застройщик направляет в Росреестр заявление о регистрации права собственности на квартиру (машино-место) за дольщиком.

Если строительство ведется с использованием счетов эскроу (актуально для всех новых проектов с 1 июля 2019 г.), то процедура регистрации права для застройщика привязана к банку. Банк раскрывает эскроу-счета и перечисляет деньги застройщику только после того, как застройщик предоставит банку выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на переданные квартиры дольщикам.