Актуально о ЖКХ. Изменения в Жилищном Кодексе
На отчёте управляющих компаний Алексей Васильевич Кольцов заместитель главы администрации Кировского муниципального района по ЖКХ выступил с подробным докладом и осветил три темы:
- актуальные и важные для жителей изменения Жилищного Кодекса;
- работа в Кировском районе областного расчетно-кассового центра;
- правда и мифы о капитальном ремонте МКД.
В этом материале нашего сетевого издания будет подробно рассмотрен вопрос об изменениях в Жилищном Кодексе.
Жилищный Кодекс Российской Федерации принят в декабре 2004 года, вступил в действие с 1 марта 2005 года. За 11 лет существования Жилищный кодекс одним из самых часто изменяемых федеральных законов. 43-мя федеральными законами вносились изменения в Жилищный Кодекс, не стал исключением и 2015 год. Общий объем изменений 2015 года измеряется 66-тью страницами мелкого текста 10-м шрифтом. Конечно, далеко не все изменения носят важный характер, далеко не все важны именно для жителей, но некоторые изменения жители должны знать. Часть из этих новшеств уже вступила в действие, часть вступит с 1-го января 2016 года.
Изменения в Жилищном Кодексе
В первую очередь это три нововведения в части организации деятельности Совета дома.
Первое. Общее собрание собственников дома вправе наделить Совет дома полномочиями по текущему ремонту. С 01.01.2016 г. для принятия этого решения нужно будет не менее 2/3 голосов собственников. Очень важное нововведение. Сейчас для утверждения программы текущего ремонта, для ее изменения требуется решение общего собрания. В результате невозможно оперативно вносить изменения в эту программу, а при пассивности большинства собственников вообще невозможно качественно рассмотреть и принять эту программу. В результате управляющая организации делает ремонт исходя из своих интересов, которые не всегда совпадают с потребностями жителей. В случае если вы делегируете эти полномочия Совету дома, который сами же и избрали, то этих проблем можно будет легко избежать, и управляющая организация будет делать то, что вам нужно, и по цене, которую вы определили через свой Совет дома.
Второе. Общее собрание также вправе наделить председателя Совета дома дополнительными полномочиями кроме полномочий, входящих в компетенцию общего собрания и самого Совета дома. С 01.01.2016 г. это решение также принимается не менее чем 2/3 голосов собственников. Это может быть право принимать работы, выполняемые управляющей организацией, представление интересов дома в переговорах с любыми инстанциями, претензионная работа с поставщиками ресурсов и услуг и многое другое.
Третье. Дано право устанавливать вознаграждения членам совета дома, в том числе председателю совета дома через решение общего собрания. Вроде бы на первый взгляд неинтересное новшество, ну зачем нам кому-то что-то платить из своего кармана. Но это только на первый взгляд. Во многих домах, к сожалению и председатель и члены Совета дома пассивны и по факту ничего не делают. Есть пока еще дома, в которых вообще до сих пор не избран Совет дома, и соответственно никто не контролирует работу управляющей организации со всеми последствиями этого факта. Во многих случаях причиной этого является именно невозможность оплатить деятельность в первую очередь председателя Совета дома и во вторую членов Совета дома, потому что для получения результата в виде качественного управления домом Совету дома надо немало работать в личное время. Это тот случай, когда вложенная копейка принесет выгоду в рублях, и экономия в этом вопросе вряд ли может быть выгодна.
Изменения организации общих собраний собственников
Внесены принципиальные изменения в порядок организации общих собраний собственников. Напомним – общее собрание собственников - это высший орган управления домом, к исключительной компетенции которого отнесены все ключевые вопросы управления, а значит и качество жизни в доме.
Первое. Установлены три формы проведения общих собраний (очная, заочная, очно-заочная). Ранее была только одна форма – совместное присутствие, которая при отсутствии кворума могла перейти по решению инициатора собрания в заочное голосование. Таким образом, существенно облегчает проведение собраний.
Второе. Установлено что собрание может проводиться только в целях управления домом. Таким образом, исключена возможность использования общего собрания каким либо собственником, либо управляющей организацией для решения вопросов, не относящихся к управлению, но выгодных этим лицам. Если вы не знаете таких фактов, это не означает, что их не было или не будет.
Третье. Право созыва общего собрания дано управляющей организации, ранее такого права у неё не было. Выгода для жителей от этого нововведения в том, что теперь у управляющей организации нет отговорки, что она, что-то не сделала, потому что для этого нужно решение общего собрания, а у нее нет права его инициировать.
Четвертое. Установлен срок проведения отчетного годового общего собрания собственников (второй квартал года следующего за отчетным). То есть если даже если собственники не установили дату отчетного собрания, то управляющая компания, либо правление ТСЖ будут обязаны инициировать отчетное собрание в установленные сроки.
Пятое. Введена обязанность управляющей организации и правления ТСЖ организовывать общее собрание при обращении собственников, обладающих не менее чем 10% голосов в данном МКД. Так как качественная организация собрания собственников довольно сложная задача, то это новшество поможет собственникам решить эту проблему, если вопрос, который нужно решить действительно важен.
Шестое. Установлено, что протокол общего собрания собственников является официальным документом, устанавливающим юридические последствия для всех собственников. Дополнительно установлено, что протокол должен оформляться согласно требованиям, установленным на федеральном уровне (Утверждены приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр). Инициатор собрания обязан в течение 10 дней все копии решений собственников и протокол собрания разместить в системе ГИС ЖКХ и передать управляющей организации или ТСЖ. Обратите внимание, на данное требование и если вам кто-то предложит выступить инициатором общего собрания, вспомните, что в таком случае именно Вы и будете ответственны за правильность исполнения этих требований.
Седьмое. Общее собрание имеет право установить порядок финансирования организации общих собраний. На самом деле качественно провести общее собрание довольно сложное и финансово затратное мероприятие, поэтому в данном пункте есть логика и смысл, хотя, по словам Алексея Васильевича Кольцова, он пока не может представить реализацию данного права.
Восьмое. Управляющие организации и ТСЖ обязаны в течение 5 дней копии решений и протоколы общих собраний направить в комитет государственного жилищного надзора ЛО. Срок хранения указанных документов установлен 3 года. Если от одного МКД в течение 3 месяцев поступило два и более протокола по одинаковым вопросам, то комитет ГЖН обязан провести проверку правильности организации и проведения общего собрания. Суть этого нововведения – попытка создать систему защиты от недобросовестной конкуренции управляющих организаций и фиктивных собраний. В Кировске таких фактов пока еще не было, и хорошо, если бы и дальше не было, а вот у наших соседей, жителей г. Шлиссельбурга такая проблема реально существует уже несколько лет. Жители 31 домов и 2891 квартиры реально получают двойные квитанции, и из-за отсутствия правовых норм никто не может решить эту проблему.
Изменения структуры платы за содержание жилья
Внесены принципиальные изменения в структуру платы за жилое помещение.
Первое. Плата за содержание и ремонт жилого помещения теперь называется - плата за содержание жилого помещения. Соответственно расходы на ремонт общего имущества входят в состав платы за содержание жилого помещения. Это значит, что теперь отдельно тариф на ремонт не будет утверждаться. Очень важно будет Советам домов при вынесении на общее собрание вопроса об утверждении платы за содержание жилого помещения добиться от управляющей организации официальных документов по предлагаемым расценкам по составу всех работ и услуг, входящих в плату за содержание. Также Алексей Васильевич порекомендовал в данных условиях выносить на общее собрание вопрос утверждения платы за содержание только совместно с утверждением плана текущего ремонта на очередной год, согласованного с управляющей организацией и Советом дома.
Второе. Расходы на оплату коммунального ресурса, использованного на содержание общего имущества, так называемая плата за ОДН, с 1 апреля 2016 года включаются в состав платы за содержание жилого помещения. Это потребует необходимой подготовки в части доработки программы формирования квитанций, поэтому управляющие организации и правления ТСЖ заблаговременно должны к этому подготовиться, иначе финансовые проблемы будут именно у них.
Третье. Плата за наем, устанавливаемая Советами депутатов, должна рассчитываться в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными на федеральном уровне. В настоящее время в каждом муниципальном образовании устанавливают эту плату исходя из собственных понятий, и в результате по району она колеблется от 5руб.55коп./м2 до 25,0 руб./м2 общей площади, разница не в процентах, а в 4,5 раза. В настоящее время рекомендации еще не утверждены, но рано или поздно они будут приняты. В результате скорей всего придется решениями Советов депутатов принимать новые размеры платы за наём, что повлечет изменения платы нанимателей муниципального жилья в большую или меньшую стороны, и соответственно изменения бюджетов поселений, так как плата за наём поступает в местный бюджет. В итоге последствия этого новшества повлияют не только на нанимателей, но и на всех жителей муниципальных образований.
Четвертое. С 1 января 2016 года вывоз и утилизация твердых бытовых отходов (ТБО) выводится из структуры платы за содержания жилья и вводится в состав коммунальных услуг с новым названием – обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Определен единый исполнитель данных услуг – региональный оператор по обращению с ТКО. Установлена обязанность всех управляющих организаций, ТСЖ, владельцев жилых домов заключить договор с региональным оператором по обращению с ТКО. Начисления платы за обращение с ТКО должно производиться по нормативам, установленным Правительством Ленинградской области. Организовывать и курировать деятельность регионального оператора поручено комитету государственного экологического надзора. Пока еще региональный оператор не создан, даже еще не принято решение, сколько их будет в области, один или несколько. Поэтому многое сейчас непонятно:
- невозможно спрогнозировать новый уровень цен за вывоз и утилизацию мусора;
- непонятно как будет организовано обслуживание контейнерных площадок, так как сбор мусора не входит в состав работ по обращению с ТКО;
- неизвестно как будет организован вывоз строительных отходов, так как понятие ТКО, и из чего они состоят законодательно пока не определено.
Так что, как и при любом другом серьезном начинании, вполне могут быть сбои в работе, управляющим организациям и ТСЖ надо это понимать и быть готовыми оперативно решать проблемы, в случае их возникновения. Но есть и хорошее. Так как обращение с ТКО теперь коммунальная услуга, то вполне можно перейти от начисления платы на общую площадь, к начислению на проживающих.
В заключение темы Жилищного Кодекса еще две интересных поправки. Для выбора качественного способа управления - непосредственного управления МКД предельное количество квартир в доме увеличено с 16 до 30. Если ранее 62 дома Кировска могли выбрать этот способ управления, то сейчас такую возможность имеют уже 75 домов. С 2016 года вводятся штрафы с исполнителей КУ в пользу потребителей за поставку КУ с перерывами сверх допустимых норм, а также за неправильные (завышенные) начисления за ЖКУ. Не надо путать со снижением оплаты, штраф начисляется в размере до 30% месячного начисления плюсом к снижению оплаты за не поставленный объем услуг.
Конечно это не все изменения в Жилищном Кодексе, но Алексей Васильевич попытался выделить наиболее важные моменты для жителей, о которых должен знать каждый собственник квартиры.
Следите за новостями, в следующих статьях будут подробно рассмотрены оставшиеся две темы: работа Единого расчетного центра (ЕРЦ) и, правда и мифы о капитальном ремонте многоквартирных домов.
Вернуться к списку новостей- актуальные и важные для жителей изменения Жилищного Кодекса;
- работа в Кировском районе областного расчетно-кассового центра;
- правда и мифы о капитальном ремонте МКД.
В этом материале нашего сетевого издания будет подробно рассмотрен вопрос об изменениях в Жилищном Кодексе.
Жилищный Кодекс Российской Федерации принят в декабре 2004 года, вступил в действие с 1 марта 2005 года. За 11 лет существования Жилищный кодекс одним из самых часто изменяемых федеральных законов. 43-мя федеральными законами вносились изменения в Жилищный Кодекс, не стал исключением и 2015 год. Общий объем изменений 2015 года измеряется 66-тью страницами мелкого текста 10-м шрифтом. Конечно, далеко не все изменения носят важный характер, далеко не все важны именно для жителей, но некоторые изменения жители должны знать. Часть из этих новшеств уже вступила в действие, часть вступит с 1-го января 2016 года.
Изменения в Жилищном Кодексе
В первую очередь это три нововведения в части организации деятельности Совета дома.
Первое. Общее собрание собственников дома вправе наделить Совет дома полномочиями по текущему ремонту. С 01.01.2016 г. для принятия этого решения нужно будет не менее 2/3 голосов собственников. Очень важное нововведение. Сейчас для утверждения программы текущего ремонта, для ее изменения требуется решение общего собрания. В результате невозможно оперативно вносить изменения в эту программу, а при пассивности большинства собственников вообще невозможно качественно рассмотреть и принять эту программу. В результате управляющая организации делает ремонт исходя из своих интересов, которые не всегда совпадают с потребностями жителей. В случае если вы делегируете эти полномочия Совету дома, который сами же и избрали, то этих проблем можно будет легко избежать, и управляющая организация будет делать то, что вам нужно, и по цене, которую вы определили через свой Совет дома.
Второе. Общее собрание также вправе наделить председателя Совета дома дополнительными полномочиями кроме полномочий, входящих в компетенцию общего собрания и самого Совета дома. С 01.01.2016 г. это решение также принимается не менее чем 2/3 голосов собственников. Это может быть право принимать работы, выполняемые управляющей организацией, представление интересов дома в переговорах с любыми инстанциями, претензионная работа с поставщиками ресурсов и услуг и многое другое.
Третье. Дано право устанавливать вознаграждения членам совета дома, в том числе председателю совета дома через решение общего собрания. Вроде бы на первый взгляд неинтересное новшество, ну зачем нам кому-то что-то платить из своего кармана. Но это только на первый взгляд. Во многих домах, к сожалению и председатель и члены Совета дома пассивны и по факту ничего не делают. Есть пока еще дома, в которых вообще до сих пор не избран Совет дома, и соответственно никто не контролирует работу управляющей организации со всеми последствиями этого факта. Во многих случаях причиной этого является именно невозможность оплатить деятельность в первую очередь председателя Совета дома и во вторую членов Совета дома, потому что для получения результата в виде качественного управления домом Совету дома надо немало работать в личное время. Это тот случай, когда вложенная копейка принесет выгоду в рублях, и экономия в этом вопросе вряд ли может быть выгодна.
Изменения организации общих собраний собственников
Внесены принципиальные изменения в порядок организации общих собраний собственников. Напомним – общее собрание собственников - это высший орган управления домом, к исключительной компетенции которого отнесены все ключевые вопросы управления, а значит и качество жизни в доме.
Первое. Установлены три формы проведения общих собраний (очная, заочная, очно-заочная). Ранее была только одна форма – совместное присутствие, которая при отсутствии кворума могла перейти по решению инициатора собрания в заочное голосование. Таким образом, существенно облегчает проведение собраний.
Второе. Установлено что собрание может проводиться только в целях управления домом. Таким образом, исключена возможность использования общего собрания каким либо собственником, либо управляющей организацией для решения вопросов, не относящихся к управлению, но выгодных этим лицам. Если вы не знаете таких фактов, это не означает, что их не было или не будет.
Третье. Право созыва общего собрания дано управляющей организации, ранее такого права у неё не было. Выгода для жителей от этого нововведения в том, что теперь у управляющей организации нет отговорки, что она, что-то не сделала, потому что для этого нужно решение общего собрания, а у нее нет права его инициировать.
Четвертое. Установлен срок проведения отчетного годового общего собрания собственников (второй квартал года следующего за отчетным). То есть если даже если собственники не установили дату отчетного собрания, то управляющая компания, либо правление ТСЖ будут обязаны инициировать отчетное собрание в установленные сроки.
Пятое. Введена обязанность управляющей организации и правления ТСЖ организовывать общее собрание при обращении собственников, обладающих не менее чем 10% голосов в данном МКД. Так как качественная организация собрания собственников довольно сложная задача, то это новшество поможет собственникам решить эту проблему, если вопрос, который нужно решить действительно важен.
Шестое. Установлено, что протокол общего собрания собственников является официальным документом, устанавливающим юридические последствия для всех собственников. Дополнительно установлено, что протокол должен оформляться согласно требованиям, установленным на федеральном уровне (Утверждены приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 31 июля 2014 г. N 411/пр). Инициатор собрания обязан в течение 10 дней все копии решений собственников и протокол собрания разместить в системе ГИС ЖКХ и передать управляющей организации или ТСЖ. Обратите внимание, на данное требование и если вам кто-то предложит выступить инициатором общего собрания, вспомните, что в таком случае именно Вы и будете ответственны за правильность исполнения этих требований.
Седьмое. Общее собрание имеет право установить порядок финансирования организации общих собраний. На самом деле качественно провести общее собрание довольно сложное и финансово затратное мероприятие, поэтому в данном пункте есть логика и смысл, хотя, по словам Алексея Васильевича Кольцова, он пока не может представить реализацию данного права.
Восьмое. Управляющие организации и ТСЖ обязаны в течение 5 дней копии решений и протоколы общих собраний направить в комитет государственного жилищного надзора ЛО. Срок хранения указанных документов установлен 3 года. Если от одного МКД в течение 3 месяцев поступило два и более протокола по одинаковым вопросам, то комитет ГЖН обязан провести проверку правильности организации и проведения общего собрания. Суть этого нововведения – попытка создать систему защиты от недобросовестной конкуренции управляющих организаций и фиктивных собраний. В Кировске таких фактов пока еще не было, и хорошо, если бы и дальше не было, а вот у наших соседей, жителей г. Шлиссельбурга такая проблема реально существует уже несколько лет. Жители 31 домов и 2891 квартиры реально получают двойные квитанции, и из-за отсутствия правовых норм никто не может решить эту проблему.
Изменения структуры платы за содержание жилья
Внесены принципиальные изменения в структуру платы за жилое помещение.Первое. Плата за содержание и ремонт жилого помещения теперь называется - плата за содержание жилого помещения. Соответственно расходы на ремонт общего имущества входят в состав платы за содержание жилого помещения. Это значит, что теперь отдельно тариф на ремонт не будет утверждаться. Очень важно будет Советам домов при вынесении на общее собрание вопроса об утверждении платы за содержание жилого помещения добиться от управляющей организации официальных документов по предлагаемым расценкам по составу всех работ и услуг, входящих в плату за содержание. Также Алексей Васильевич порекомендовал в данных условиях выносить на общее собрание вопрос утверждения платы за содержание только совместно с утверждением плана текущего ремонта на очередной год, согласованного с управляющей организацией и Советом дома.
Второе. Расходы на оплату коммунального ресурса, использованного на содержание общего имущества, так называемая плата за ОДН, с 1 апреля 2016 года включаются в состав платы за содержание жилого помещения. Это потребует необходимой подготовки в части доработки программы формирования квитанций, поэтому управляющие организации и правления ТСЖ заблаговременно должны к этому подготовиться, иначе финансовые проблемы будут именно у них.
Третье. Плата за наем, устанавливаемая Советами депутатов, должна рассчитываться в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными на федеральном уровне. В настоящее время в каждом муниципальном образовании устанавливают эту плату исходя из собственных понятий, и в результате по району она колеблется от 5руб.55коп./м2 до 25,0 руб./м2 общей площади, разница не в процентах, а в 4,5 раза. В настоящее время рекомендации еще не утверждены, но рано или поздно они будут приняты. В результате скорей всего придется решениями Советов депутатов принимать новые размеры платы за наём, что повлечет изменения платы нанимателей муниципального жилья в большую или меньшую стороны, и соответственно изменения бюджетов поселений, так как плата за наём поступает в местный бюджет. В итоге последствия этого новшества повлияют не только на нанимателей, но и на всех жителей муниципальных образований.
Четвертое. С 1 января 2016 года вывоз и утилизация твердых бытовых отходов (ТБО) выводится из структуры платы за содержания жилья и вводится в состав коммунальных услуг с новым названием – обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Определен единый исполнитель данных услуг – региональный оператор по обращению с ТКО. Установлена обязанность всех управляющих организаций, ТСЖ, владельцев жилых домов заключить договор с региональным оператором по обращению с ТКО. Начисления платы за обращение с ТКО должно производиться по нормативам, установленным Правительством Ленинградской области. Организовывать и курировать деятельность регионального оператора поручено комитету государственного экологического надзора. Пока еще региональный оператор не создан, даже еще не принято решение, сколько их будет в области, один или несколько. Поэтому многое сейчас непонятно:
- невозможно спрогнозировать новый уровень цен за вывоз и утилизацию мусора;
- непонятно как будет организовано обслуживание контейнерных площадок, так как сбор мусора не входит в состав работ по обращению с ТКО;
- неизвестно как будет организован вывоз строительных отходов, так как понятие ТКО, и из чего они состоят законодательно пока не определено.
Так что, как и при любом другом серьезном начинании, вполне могут быть сбои в работе, управляющим организациям и ТСЖ надо это понимать и быть готовыми оперативно решать проблемы, в случае их возникновения. Но есть и хорошее. Так как обращение с ТКО теперь коммунальная услуга, то вполне можно перейти от начисления платы на общую площадь, к начислению на проживающих.
В заключение темы Жилищного Кодекса еще две интересных поправки. Для выбора качественного способа управления - непосредственного управления МКД предельное количество квартир в доме увеличено с 16 до 30. Если ранее 62 дома Кировска могли выбрать этот способ управления, то сейчас такую возможность имеют уже 75 домов. С 2016 года вводятся штрафы с исполнителей КУ в пользу потребителей за поставку КУ с перерывами сверх допустимых норм, а также за неправильные (завышенные) начисления за ЖКУ. Не надо путать со снижением оплаты, штраф начисляется в размере до 30% месячного начисления плюсом к снижению оплаты за не поставленный объем услуг.
Конечно это не все изменения в Жилищном Кодексе, но Алексей Васильевич попытался выделить наиболее важные моменты для жителей, о которых должен знать каждый собственник квартиры.
Следите за новостями, в следующих статьях будут подробно рассмотрены оставшиеся две темы: работа Единого расчетного центра (ЕРЦ) и, правда и мифы о капитальном ремонте многоквартирных домов.
Инф. из выступления заместителя главы администрации
Кировского муниципального района А.В. Кольцова
Поделиться записью
